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[宜居]房地产金融监管政策旨在建立规范和长效机制

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发表于 2021-2-23 12:04:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
2021年1月,市长/市场短期资金价格有所上涨,部分商业银行小幅上调贷款利率,货币市场流动性阶段也明显紧张。市场上有人认为,此次流动性阶段性不容忍和利率上升主要是针对房地产泡沫。我们认为,监管部门对住房金融政策严格规范的意图已经明确,国内房价上涨过快,泡沫风险具有局部性和结构性。过去两年,全国大部分地区房价涨幅逐渐下降,一线和少数重点二线、三线城市房价涨幅较快,现已成为房地产调控重点地区。

“三道红线”和集中度管理体现住房金融政策连续性

从2020年第三季度开始,金融监管部门对房地产融资采取了一系列有针对性的监管措施。之前有“三岛红线”,对住房资产负债的水平和结构提出新的要求。此后,他发布了银行业、金融机构房地产贷款集中度通知(以下简称《通知》),对银行房地产贷款结构提出了要求,包括适当控制居民购房贷款规模,严格防止消费贷款利用、违反首付贷款资金和杠杆行为。加强对住宅企业的融资控制,包括贷款、信托及国内外债券融资。过去几年,居民部门杠杆率快速增长,贷款价值比LTV从2017年的0.29上升到2020年的0.34。“三岛红线”和集中道管理反映了监管部门对住房金融政策的连续性,是改善我国宏观审慎管理制度、完善房地产金融管理长效机制的重要举措。

自2019年以来,银行个人担保贷款增速进一步放缓。2020年全国个人担保贷款为3万亿韩元,同比增长9.9%,增速比2019年下降5.2个百分点。个人担保贷款增长率已经低于同期金融机构人民币贷款余额的12.5%增长率。自2016年以来,金融机构的新贷款比率从19.3%增至13.4%,个人住房贷款余额比率不到20%。由此可见,目前没有必要大幅减少担保贷款余额,大幅减缓担保贷款增速。银行业金融机构房地产贷款集中度管理政策出台的主要目的是构建规范性管理框架。长期以来,房地产开发贷款占全部贷款比重一直处于7%左右的较低水平,近年来变化不大,迅速上涨的是住房抵押贷款。综合考虑贷款质量(不良率),房地产开发企业贷款比重比个人住房贷款下降的空间小。今后,在“三岛红线”的管理下,部分住宅企业的杠杆水平将提高,负债规模增速放缓,特别是在直接融资领域,将探索更加多样的融资方式。今后商业银行房地产开发贷款增速将放缓,银行信用余额中的比重在稳定运营中会有所下降。

三条红线控制住宅企业杠杆水平对市场的影响是减少供给,不能起到控制房价的作用。相反,由于供应放缓,有助于抑制房价上涨。因此,显然不能将三条红线的措施解释为控制房价上涨和泡沫。该措施的重要政策意图是通过合理控制住宅企业杠杆水平,达到控制房地产金融风险的目的。

上市银行2020年第三季度发表的财报显示,大部分银行相关住房贷款增速在过去几年保持年均两位数增长,有些银行个人住房贷款甚至超过了该标准。踩红线的银行将在未来2 ~ 4年内进行相应调整,控制新的个人住房信贷增长,同时适当压缩库存,以满足监管要求。从上市银行及公开市长/市场信息来看,需要调整住房相关贷款的银行规模相对有限,相关房地产贷款余额约占整个金融机构住房贷款余额的四分之一,主要集中在建设、邮政存储、招工、浦发、兴业等多家中资大中型银行。据估计,假设这些银行的整体贷款增长率平稳,2021年每个银行的平均住房贷款增加了1000亿至1500亿韩元左右,各住房贷款的比例在5%至10%之间,占该银行贷款余额的比重。
在1%-3%,占银行业房地产贷款比重约1.5%,应当说需要调整的规模并不大,而且具有2-4年的整改期。而更多的银行并未踩红线,客观上存在填补空缺的可能性。可见,监管部门的集中度管理政策并不会带来房地产贷款增速大幅下滑、占比明显走低的结果。从这一点看,集中度政策更多的是具有规范性和着眼长远风险管理的考量,并非是为了达成短期控制房价上涨的目标。
按上述判断,当前房贷利率全口径显著上行的概率也较小。1月份首套房贷平均利率较2020年12月下降了1个基点,结合降低实体经济融资成本的要求和央行货币政策采取“不急转弯”的策略来看,短中期内基准利率LPR向上调整的概率不大。参考以往涉房信贷收紧时期的表现来看,住房金融政策在未来6-12个月内可能将保持中性的姿态,主要还是针对深圳、广州、上海等房价涨幅相对较大、涉房贷款增速较快的区域,会适当偏紧一些。
多管齐下针对性地改善结构性问题
2020年中央经济工作会议首次明确提出,要解决好大城市住房供给不足的问题,继续实施“因城施策”,促进房地产市场平稳健康发展。长期以来,国内房地产市场地区间人地错配是部分城市房价高企的首要原因。近期统计数据表明,地方政府正在落实因城施策的政策理念。2020年,一线城市土地供应占地面积同比增长33%,明显高于二线(9%)、三线(2%)城市的土地供应增速。
“十四五”时期,国内将加强住房保障体系建设,有效扩大保障性租赁住房供给。以上海为例,《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中提出,计划2021年新增5.3万套租赁住房,到2025年形成租赁住房供应40万套以上。
房价涨跌与涉房贷款增速具有较强的相关性,未来住房金融调控将更聚焦重点城市,突出结构性特点,而非“一刀切”。在中央“房住不炒”的政策下,房地产市场调控政策将持续从严和规范。尤其是在结构上,合理调节大中型商业银行在热点城市的涉房贷款,对缓解局部住房金融风险将起到关键的作用。1月27日起,广州四大行房贷全线涨价,房贷利率整体上调15个基点。
在地方政府层面,按照“因城施策”原则,针对热点城市继续采取限购、限贷、限价等调控措施,并单列租赁住房土地指标,加大租赁住房供给建设;从供需两端出台政策,以稳定房地产市场运行为主要目标。包括上海、深圳、广州、杭州、成都、厦门、南京等主要热点城市都相应出台了管控政策,从土地、销售和信贷领域实施综合管理。未来政策主线重在建立规范和长效机制,会取得比以往注重金融总量调控更好的政策效果。(作者分别为植信投资首席经济学家兼研究院院长,植信投资研究院高级研究员)
经济参考报  新华网
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不错,支持下楼主
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不错不错,楼主您辛苦了。。。
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我是来刷分的,嘿嘿
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写的真的很不错
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我抢、我抢、我抢沙发~
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相当不错,感谢无私分享精神!
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好好 学习了 确实不错
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