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[宜居]房地产新开工数据低于预期

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发表于 6 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
据国家统计局最新数据显示,4月份全国住宅新开工面积为17742万平方米,环比下降7%,同比减少9.3%。与疫情前2019年同期相比,这一数字减少了10.5%。在重点城市实施土地出让“量集中”政策后,市长/市场分析人士认为,改变相关政策或房地产行业原有的开发节奏,或集中上市后期或新版。

房地产新开工数据表现低于市场预期

数据显示,今年1月至4月,全国房地产开发企业住宅建设面积为818513万平方米,同比增长10.5%。其中住宅工程面积578028万平方米,增长10.9%。住宅新开工面积53905万平方米,增长12.8%。其中住宅新开工面积为40335万平方米,增长14.4%。住宅竣工面积为22736万平方米,增长17.9%。其中住宅竣工面积为16551万平方米,增长20.7%。

市场分析认为,房地产新开工数据普遍低于市长/市场预期。据国信证券研究报称,目前销售团高景气度明显,库存脱华周期也是2012年以来最低水平,住宅企业对库存补充的要求比较强。但该报指出:“最近土地市场的表现表明,住宅企业正在积极补充库存。”但是,作为库存补充的另一个核心指标,新开工数据的成果却不尽人意。”“。

随着新开工面积增长放缓,土地出让“量集中”政策被认为是主要原因之一。从今年3月开始,全国22个重点城市首先集中发布“2集中”供应地新政,即转让公告,集中组织销售活动,实施一年内不发布3次以上住房地公告的方案。

受该政策影响,22个城市的首次土地出让集中在今年4月下旬至6月中旬。在集中转让之前,22个城市的土地供应很少,因此新开工放缓。

5月20日,上海土地市场网站公布了《上海市国有建设用地使用权出让公告》。上海此次集中供应地共提供56块土地,其中28块属于普通住宅区,除此之外,主要包括租赁住宅区、安州住宅项目地块征收等。

此前,青岛首次集中土地出让于5月14日结束,总土地出让金约128.6亿元。青岛在成交的60个地块中,除了一笔溢价交易外,其余都是最低价交易。

在北京首次“两集中”土地出让过程中,30起土地总成交价为1109.71亿韩元。以招牌出售的29件土地中,4件是最低价交易,3件合理的溢价,22件都达到了最高土地限价。北京交易地块金额达到顶峰,但交易涨价率为7.7%,比之前设定的8.6%上限的涨价率有所降低。(威廉莎士比亚,Northern  Exposure(美国电视),交易名言)中原地产首席分析师张大尉表示,较低的涨价率将成为北京供应地长期以来的主旋律。
height: 1.33; font-size: 18px; text-indent: 2em; text-align: justify;">集中供地致楼盘集中开盘上市
市场机构分析,新开工面积低于预期,另一大原因在于部分房企资金调配能力有限,需将有限资金投入土地市场争夺。在土地市场拿地优先于新开工。
中央对房地产企业融资监管“三道红线”政策的出台,意味着“去杠杆、降负债”成为房企重要任务之一。“三道红线”是指监管层于2020年针对房地产企业下达的融资新规,即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不小于1。
《2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》显示,在“三道红线”监管下,降杠杆初显成效,前500强房企杠杆率有所降低。在长期偿债能力方面,500强房企2020年资产负债率均值为78.77%,较上年下降0.89个百分点,为2012年以来首次下降;净负债率均值为85.08%,较上年下降11.62个百分点。在短期偿债能力方面,2020年500强房企短期偿债能力略有下降,流动比率均值为1.40,较上年下降0.05,速动比率均值为0.49,与上年持平。
方正证券研报称,随着土地集中出让在试点城市陆续进行,房地产行业新开工增速6月预计将会回升。
贝壳研究院高级分析师潘浩说,5月集中供地持续进行,土地成交面积进一步提升,叠加房企为年内实现销售回款,预计下阶段房地产企业新开工面积将持续上涨,与土地出让金共同拉动开发投资增长。
有市场人士担心,集中拿地,再加上开发建设进度类似,很可能导致房地产项目集中入市,如中小房企所竞得地块较差,缺乏对购房者的吸引力,生存状况会更加艰难。
经济参考报  新华网
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